สรุปสาระสำคัญการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
สรุปสาระสำคัญการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
ทางปฏิบัติในการจดทะเบียนการเช่า การจำนองสิทธิการเช่า และ
การโอนมรดกสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
………………………………………
สาระสำคัญ
๑. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม และการต่อระยะเวลาการเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
๒. การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การโอนสิทธิการเช่า หรือการตกทอดทางมรดกซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็น ข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้
๓. ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา ๕)
๔. กำหนดระยะเวลาการเช่า ต้องเกินสามสิบปี แต่ไม่เกินห้าสิบปี (มาตรา ๓)
๕. การต่อระยะเวลาการเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกัน (มาตรา ๔ วรรคท้าย)
๖. ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขอจดทะเบียนการเช่า ต้องอยู่ภายในบริเวณหนึ่งบริเวณใด ดังนี้
๖.๑ บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมาย ว่าด้วยการผังเมือง
๖.๒ เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๔)
๗. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่า
๗.๑ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่าต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังต่อไปนี้
๗.๑.๑ พาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท
๗.๑.๒ อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
๗.๑.๓ พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (มาตรา ๕ วรรคสาม และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๕)
๗.๒ กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ขอจดทะเบียนการเช่า นอกจากต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดตาม ๗.๑.๑ – ๗.๑.๓ แล้วยังต้องเป็นพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่คนต่างด้าว สามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวด้วย (มาตรา ๕ วรรคสาม และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๖)
๘. การยื่นคำขอและเอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วงหรือการรับโอนสิทธิการเช่า
๘.๑ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า ให้คู่กรณียื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และแสดงเอกสารหลักฐานดังต่อไปนี้พร้อมคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๘.๑.๑ แผนงาน โครงการเกี่ยวกับการลงทุนในกิจการพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมที่จะทำการเช่าโดยอย่างน้อยต้องแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับแผนการใช้ที่ดิน แหล่งที่มาและจำนวนของเงินทุน ระยะเวลาดำเนินการตามขั้นตอนของการประกอบกิจการและรายละเอียดของการจ้างแรงงาน
๘.๑.๒ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
๘.๑.๓ หนังสือรับรองจากผังเมืองจังหวัดหรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ว่าที่ดินที่จะขอเช่าอยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง หรืออยู่ภายในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แล้วแต่กรณี
๘.๑.๔ หลักฐานการยื่นคำขอหรือการได้รับอนุญาตหรือได้รับความเห็นชอบจาก หน่วยงานของรัฐ หรือองค์การของรัฐที่เกี่ยวข้อง
๘.๑.๕ กรณีผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่เคยได้มาซึ่งสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้แล้ว ให้แสดงหลักฐานการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าวด้วย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒)
๘.๒ กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า นอกจากคู่กรณีต้องยื่นคำขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและเอกสารหลักฐานตาม ๘.๑.๑ – ๘.๑.๕ แล้ว ยังต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ พร้อมคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒(๕) และศึกษาข้อ ๑๘ ถึงข้อ ๒๐ ในแบบตรวจสอบหลักฐานฯ ที่แนบไว้กับหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ ประกอบด้วย)
๙. การรับคำขอจดทะเบียนการเช่า การต่อระยะเวลาการเช่า การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การให้เช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่าหรือการตกทอดทางมรดก
๙.๑ ให้นำแบบคำขอจดทะเบียนการเช่า หนังสือสัญญา บันทึกข้อตกลง บันทึกถ้อยคำหรือแบบพิมพ์อื่นๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้โดยอนุโลม (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒ วรรคท้าย)
๙.๒ ให้นำบทบัญญัติการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้บังคับโดยอนุโลม (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๓ วรรคหนึ่ง)
๙.๓ ให้นำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา ๙)
๙.๔ ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้ขอทราบถึงเงื่อนไขที่ผู้ขอจะต้องถือปฏิบัติ ตลอดจนผลของการฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขนั้น (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๓)
๑๐. เมื่อได้จดทะเบียนการเช่าไว้แล้ว การขอจดทะเบียนต่อระยะเวลาการเช่า การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การตกทอดทางมรดกให้คู่กรณียื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒ วรรคแรก)
๑๑. การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่
๑๑.๑ ต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน (มาตรา ๕ วรรคสอง) (ปัจจุบันอธิบดีกรมที่ดินได้มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดในแต่ละจังหวัดปฏิบัติราชการแทน ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔๔๑/๒๕๔๖ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖)
๑๑.๒ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวล กฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า นอกจากที่ตั้งของที่ดิน ประเภทของพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตลอดจนเอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนจะต้องเป็นไปตามที่กล่าวข้างต้นแล้ว การประกอบพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมยังต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้
๑๑.๒.๑ เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้าง แรงงาน ภายในประเทศ
๑๑.๒.๒ เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ
๑๑.๒.๓ เป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
๑๑.๒.๔ เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูงตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (กฎกระทรวงฉบับที่ ๒ พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒)
กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า นอกจากที่ตั้งของที่ดินประเภทของพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เอกสารที่ใช้ประกอบการจดทะเบียน ตลอดจนการประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดข้างต้นแล้ว ยังต้องปรากฏว่าการประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นจะต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท ทั้งนี้ไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า โดยต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด (ศึกษาข้อ ๑๘ ถึงข้อ ๒๐ ในแบบตรวจสอบหลักฐานฯ ที่แนบไว้กับหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ ประกอบด้วย)
๑๑.๓ ขั้นตอนการดำเนินการจดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า ที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๒ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ข้อ ๓ ข้อ ๔ และข้อ ๕ กำหนดไว้ดังนี้
๑๑.๓.๑ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่รับคำขอจดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วงหรือการรับโอนสิทธิการเช่าแล้ว ให้ส่งสำเนาเอกสารเกี่ยวกับคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ สภาท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่พิจารณาให้ความเห็นก่อนดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป
๑๑.๓.๒ การพิจารณาให้ความเห็นของสภาท้องถิ่น ให้กระทำให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๑ ถ้าสภาท้องถิ่นมิได้แจ้งผลการพิจารณาภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าสภาท้องถิ่นนั้นไม่ประสงค์จะให้ความเห็นในการเช่าที่ดินดังกล่าว และให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ส่งสำเนาคำขอพร้อมด้วยเอกสารที่เกี่ยวข้องไปยังอธิบดีกรมที่ดินเพื่อพิจารณาต่อไป
๑๑.๓.๓ เมื่ออธิบดีกรมที่ดินได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๒ และพิจารณาแล้วเห็นว่า การเช่าที่ดินนั้นอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ผู้ขอจะทำการเช่าที่ดินเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ได้ ก็ให้อนุมัติการเช่าที่ดินนั้นไปตามที่เห็นสมควรและอาจกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ได้เท่าที่จำเป็น
๑๑.๓.๔ ให้อธิบดีกรมที่ดินแจ้งผลการพิจารณาไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๓
๑๒. เงื่อนไขในการจดทะเบียนการเช่า ตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติฯ และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๗ และ ข้อ ๘ ได้กำหนดเงื่อนไขในการจดทะเบียนการเช่าไว้ดังนี้
๑๒.๑ การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน
๑๒.๒ ผู้เช่าต้องใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามประเภทของพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๑๒.๓ การเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้จดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าต้องยื่นคำขอเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานเช่นเดียวกับการขอจดทะเบียนการเช่า
๑๒.๔ ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า ต้องดำเนินการตามแผนงานโครงการที่ยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน
๑๒.๕ ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า ต้องถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในการจดทะเบียนทุกประการ
๑๓. ผลของการฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ตามมาตรา ๕ บัญญัติให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าได้
๑๔. การตกทอดทางมรดกซึ่งสิทธิการเช่า ตามมาตรา ๗ กำหนดให้สิทธิและหน้าที่
การเช่า ตามพระราชบัญญัตินี้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกก็ได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
๑๕. การจำนองสิทธิการเช่า ตามมาตรา ๖ กำหนดให้สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ โดยนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการจำนองอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
๑๖. ตามมาตรา ๑๐ กำหนดให้นำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายที่ดินในหมวด ๔
การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และหมวด ๖ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม มาใช้บังคับแก่การสอบสวน การจดทะเบียน และการเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้โดยอนุโลมและให้ผู้ยื่นคำขอชำระค่าธรรมเนียมตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินโดยอนุโลม
แนวทางปฏิบัติ
๑. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ วางทางปฏิบัติในการจดทะเบียนการเช่า การจำนองสิทธิการเช่า การโอนมรดกสิทธิการเช่าไว้ดังนี้
๑.๑ การจดทะเบียนเช่า ในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทำ คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด. ๑) หนังสือสัญญาเช่าและสารบัญจดทะเบียนโดยอนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างที่ส่งไปพร้อมกับหนังสือกรมที่ดินข้างต้น ส่วนแนวทางการดำเนินการให้ถือปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งกฎกระทรวงที่ออกตามความ ในพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยนำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์และ แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการจดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินวางไว้ มาใช้โดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติและกฎกระทรวงดังกล่าว สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่าให้เรียกเก็บในอัตราร้อยละ ๑ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้าย แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ฐ)
๑.๒ การจำนองสิทธิการเช่า กรณีมีผู้ขอจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้แล้วตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยอนุโลม ตามตัวอย่างที่ส่งไปพร้อมหนังสือกรมที่ดินข้างต้น และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองในอัตราร้อยละ ๑ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้ายแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ฉ)
๑.๓ การโอนมรดกสิทธิการเช่า กรณีผู้ขอได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ และผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างอายุสัญญาเช่า หากสัญญาเช่ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และทายาทของผู้เช่าประสงค์ขอรับมรดกสิทธิการเช่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนประเภท “โอนมรดกสิทธิการเช่า” โดยดำเนินการตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และอนุโลมปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๑๖ ลงวันที่ ๒๙ มีนาคม ๒๕๑๖ และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๙ ลงวันที่ ๒๕ พฤศจิกายน ๒๕๓๙ (ปัจจุบันระเบียบสองฉบับดังกล่าวได้ถูกยกเลิกแล้ว และให้ถือปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ลงวันที่ ๙ สิงหาคม ๒๕๔๘ และระเบียบฯ (ฉบับที่ ๒) ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๙) โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนในอัตราร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าเช่าที่เหลืออยู่ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้ายแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ)
๑.๔ การจัดทำแบบตรวจสอบหลักฐาน กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่าให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทำแบบตรวจสอบหลักฐานตามที่ส่งไปพร้อมกับหนังสือกรมที่ดินแนบไว้กับคำขอเพื่อประกอบการพิจารณาดำเนินการ สำหรับหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือ หลักฐานบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือหลักฐานบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ได้แก่ หลักฐานตามที่ระบุไว้ในแบบตรวจสอบหลักฐานข้อ ๑๘ – ข้อ ๒๐ ท้ายหนังสือกรมที่ดิน
๒. มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ คำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔๔๑/๒๕๔๖ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๐๘๕ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖ ได้มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ ตามมาตรา ๕ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ สำหรับที่ดินที่อยู่ในเขตจังหวัดนั้น
๓. การรายงานข้อมูล หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๑๑๗๔ ลงวันที่ ๑๙ เมษายน ๒๕๔๗ กำหนดให้สำนักงานที่ดินทุกแห่งถือปฏิบัติว่า เมื่อได้มีการจดทะเบียนการเช่าที่ดินไม่ว่าเนื้อที่จะเกินหรือไม่เกินหนึ่งร้อยไร่ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อ พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ แล้ว ให้รายงานข้อมูลการจดทะเบียนลงในแบบรายงานที่ส่งไปตามหนังสือกรมที่ดินดังกล่าวให้กรมที่ดินทราบด้วย
………………………………………..
กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
พฤศจิกายน ๒๕๔๙
สรุปสาระสำคัญการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
ทางปฏิบัติในการจดทะเบียนการเช่า การจำนองสิทธิการเช่า และ
การโอนมรดกสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
………………………………………
สาระสำคัญ
๑. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม และการต่อระยะเวลาการเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
๒. การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การโอนสิทธิการเช่า หรือการตกทอดทางมรดกซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็น ข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้
๓. ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา ๕)
๔. กำหนดระยะเวลาการเช่า ต้องเกินสามสิบปี แต่ไม่เกินห้าสิบปี (มาตรา ๓)
๕. การต่อระยะเวลาการเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกัน (มาตรา ๔ วรรคท้าย)
๖. ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขอจดทะเบียนการเช่า ต้องอยู่ภายในบริเวณหนึ่งบริเวณใด ดังนี้
๖.๑ บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมาย ว่าด้วยการผังเมือง
๖.๒ เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๔)
๗. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่า
๗.๑ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่าต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังต่อไปนี้
๗.๑.๑ พาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท
๗.๑.๒ อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
๗.๑.๓ พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (มาตรา ๕ วรรคสาม และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๕)
๗.๒ กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ขอจดทะเบียนการเช่า นอกจากต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดตาม ๗.๑.๑ – ๗.๑.๓ แล้วยังต้องเป็นพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่คนต่างด้าว สามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวด้วย (มาตรา ๕ วรรคสาม และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๖)
๘. การยื่นคำขอและเอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วงหรือการรับโอนสิทธิการเช่า
๘.๑ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า ให้คู่กรณียื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และแสดงเอกสารหลักฐานดังต่อไปนี้พร้อมคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๘.๑.๑ แผนงาน โครงการเกี่ยวกับการลงทุนในกิจการพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมที่จะทำการเช่าโดยอย่างน้อยต้องแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับแผนการใช้ที่ดิน แหล่งที่มาและจำนวนของเงินทุน ระยะเวลาดำเนินการตามขั้นตอนของการประกอบกิจการและรายละเอียดของการจ้างแรงงาน
๘.๑.๒ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
๘.๑.๓ หนังสือรับรองจากผังเมืองจังหวัดหรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ว่าที่ดินที่จะขอเช่าอยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง หรืออยู่ภายในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แล้วแต่กรณี
๘.๑.๔ หลักฐานการยื่นคำขอหรือการได้รับอนุญาตหรือได้รับความเห็นชอบจาก หน่วยงานของรัฐ หรือองค์การของรัฐที่เกี่ยวข้อง
๘.๑.๕ กรณีผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่เคยได้มาซึ่งสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้แล้ว ให้แสดงหลักฐานการได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าวด้วย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒)
๘.๒ กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า นอกจากคู่กรณีต้องยื่นคำขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและเอกสารหลักฐานตาม ๘.๑.๑ – ๘.๑.๕ แล้ว ยังต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ พร้อมคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒(๕) และศึกษาข้อ ๑๘ ถึงข้อ ๒๐ ในแบบตรวจสอบหลักฐานฯ ที่แนบไว้กับหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ ประกอบด้วย)
๙. การรับคำขอจดทะเบียนการเช่า การต่อระยะเวลาการเช่า การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การให้เช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่าหรือการตกทอดทางมรดก
๙.๑ ให้นำแบบคำขอจดทะเบียนการเช่า หนังสือสัญญา บันทึกข้อตกลง บันทึกถ้อยคำหรือแบบพิมพ์อื่นๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้โดยอนุโลม (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒ วรรคท้าย)
๙.๒ ให้นำบทบัญญัติการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้บังคับโดยอนุโลม (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๓ วรรคหนึ่ง)
๙.๓ ให้นำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา ๙)
๙.๔ ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้ขอทราบถึงเงื่อนไขที่ผู้ขอจะต้องถือปฏิบัติ ตลอดจนผลของการฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขนั้น (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๓)
๑๐. เมื่อได้จดทะเบียนการเช่าไว้แล้ว การขอจดทะเบียนต่อระยะเวลาการเช่า การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การนำสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การตกทอดทางมรดกให้คู่กรณียื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (กฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒ วรรคแรก)
๑๑. การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่
๑๑.๑ ต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน (มาตรา ๕ วรรคสอง) (ปัจจุบันอธิบดีกรมที่ดินได้มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดในแต่ละจังหวัดปฏิบัติราชการแทน ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔๔๑/๒๕๔๖ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖)
๑๑.๒ กรณีคนไทยหรือนิติบุคคลที่ไม่ต้องด้วยมาตรา ๙๗ แห่งประมวล กฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า นอกจากที่ตั้งของที่ดิน ประเภทของพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตลอดจนเอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนจะต้องเป็นไปตามที่กล่าวข้างต้นแล้ว การประกอบพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมยังต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้
๑๑.๒.๑ เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้าง แรงงาน ภายในประเทศ
๑๑.๒.๒ เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ
๑๑.๒.๓ เป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
๑๑.๒.๔ เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูงตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (กฎกระทรวงฉบับที่ ๒ พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๒)
กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า นอกจากที่ตั้งของที่ดินประเภทของพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เอกสารที่ใช้ประกอบการจดทะเบียน ตลอดจนการประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดข้างต้นแล้ว ยังต้องปรากฏว่าการประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นจะต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท ทั้งนี้ไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า โดยต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด (ศึกษาข้อ ๑๘ ถึงข้อ ๒๐ ในแบบตรวจสอบหลักฐานฯ ที่แนบไว้กับหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ ประกอบด้วย)
๑๑.๓ ขั้นตอนการดำเนินการจดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่า ที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๒ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ข้อ ๓ ข้อ ๔ และข้อ ๕ กำหนดไว้ดังนี้
๑๑.๓.๑ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่รับคำขอจดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วงหรือการรับโอนสิทธิการเช่าแล้ว ให้ส่งสำเนาเอกสารเกี่ยวกับคำขอจดทะเบียนพร้อมด้วยเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ สภาท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่พิจารณาให้ความเห็นก่อนดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป
๑๑.๓.๒ การพิจารณาให้ความเห็นของสภาท้องถิ่น ให้กระทำให้แล้วเสร็จภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๑ ถ้าสภาท้องถิ่นมิได้แจ้งผลการพิจารณาภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าสภาท้องถิ่นนั้นไม่ประสงค์จะให้ความเห็นในการเช่าที่ดินดังกล่าว และให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ส่งสำเนาคำขอพร้อมด้วยเอกสารที่เกี่ยวข้องไปยังอธิบดีกรมที่ดินเพื่อพิจารณาต่อไป
๑๑.๓.๓ เมื่ออธิบดีกรมที่ดินได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๒ และพิจารณาแล้วเห็นว่า การเช่าที่ดินนั้นอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ผู้ขอจะทำการเช่าที่ดินเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ได้ ก็ให้อนุมัติการเช่าที่ดินนั้นไปตามที่เห็นสมควรและอาจกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ได้เท่าที่จำเป็น
๑๑.๓.๔ ให้อธิบดีกรมที่ดินแจ้งผลการพิจารณาไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารตาม ๑๑.๓.๓
๑๒. เงื่อนไขในการจดทะเบียนการเช่า ตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติฯ และกฎกระทรวง พ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๗ และ ข้อ ๘ ได้กำหนดเงื่อนไขในการจดทะเบียนการเช่าไว้ดังนี้
๑๒.๑ การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน
๑๒.๒ ผู้เช่าต้องใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามประเภทของพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๑๒.๓ การเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้จดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าต้องยื่นคำขอเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานเช่นเดียวกับการขอจดทะเบียนการเช่า
๑๒.๔ ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า ต้องดำเนินการตามแผนงานโครงการที่ยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน
๑๒.๕ ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า ต้องถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในการจดทะเบียนทุกประการ
๑๓. ผลของการฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ตามมาตรา ๕ บัญญัติให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าได้
๑๔. การตกทอดทางมรดกซึ่งสิทธิการเช่า ตามมาตรา ๗ กำหนดให้สิทธิและหน้าที่
การเช่า ตามพระราชบัญญัตินี้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกก็ได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
๑๕. การจำนองสิทธิการเช่า ตามมาตรา ๖ กำหนดให้สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ โดยนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการจำนองอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
๑๖. ตามมาตรา ๑๐ กำหนดให้นำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายที่ดินในหมวด ๔
การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และหมวด ๖ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม มาใช้บังคับแก่การสอบสวน การจดทะเบียน และการเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้โดยอนุโลมและให้ผู้ยื่นคำขอชำระค่าธรรมเนียมตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินโดยอนุโลม
แนวทางปฏิบัติ
๑. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๓๐๐๖ ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๔๕ วางทางปฏิบัติในการจดทะเบียนการเช่า การจำนองสิทธิการเช่า การโอนมรดกสิทธิการเช่าไว้ดังนี้
๑.๑ การจดทะเบียนเช่า ในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทำ คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด. ๑) หนังสือสัญญาเช่าและสารบัญจดทะเบียนโดยอนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างที่ส่งไปพร้อมกับหนังสือกรมที่ดินข้างต้น ส่วนแนวทางการดำเนินการให้ถือปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ รวมทั้งกฎกระทรวงที่ออกตามความ ในพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยนำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์และ แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการจดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินวางไว้ มาใช้โดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติและกฎกระทรวงดังกล่าว สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่าให้เรียกเก็บในอัตราร้อยละ ๑ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้าย แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ฐ)
๑.๒ การจำนองสิทธิการเช่า กรณีมีผู้ขอจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้แล้วตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยอนุโลม ตามตัวอย่างที่ส่งไปพร้อมหนังสือกรมที่ดินข้างต้น และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองในอัตราร้อยละ ๑ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้ายแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ฉ)
๑.๓ การโอนมรดกสิทธิการเช่า กรณีผู้ขอได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ และผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างอายุสัญญาเช่า หากสัญญาเช่ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และทายาทของผู้เช่าประสงค์ขอรับมรดกสิทธิการเช่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนประเภท “โอนมรดกสิทธิการเช่า” โดยดำเนินการตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และอนุโลมปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๑๖ ลงวันที่ ๒๙ มีนาคม ๒๕๑๖ และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๙ ลงวันที่ ๒๕ พฤศจิกายน ๒๕๓๙ (ปัจจุบันระเบียบสองฉบับดังกล่าวได้ถูกยกเลิกแล้ว และให้ถือปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ลงวันที่ ๙ สิงหาคม ๒๕๔๘ และระเบียบฯ (ฉบับที่ ๒) ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๙) โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนในอัตราร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าเช่าที่เหลืออยู่ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคท้ายแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ)
๑.๔ การจัดทำแบบตรวจสอบหลักฐาน กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับโอนสิทธิการเช่าให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทำแบบตรวจสอบหลักฐานตามที่ส่งไปพร้อมกับหนังสือกรมที่ดินแนบไว้กับคำขอเพื่อประกอบการพิจารณาดำเนินการ สำหรับหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือ หลักฐานบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือหลักฐานบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ได้แก่ หลักฐานตามที่ระบุไว้ในแบบตรวจสอบหลักฐานข้อ ๑๘ – ข้อ ๒๐ ท้ายหนังสือกรมที่ดิน
๒. มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ คำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔๔๑/๒๕๔๖ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๐๘๕ ลงวันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖ ได้มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ ตามมาตรา ๕ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ สำหรับที่ดินที่อยู่ในเขตจังหวัดนั้น
๓. การรายงานข้อมูล หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๑๑๗๔ ลงวันที่ ๑๙ เมษายน ๒๕๔๗ กำหนดให้สำนักงานที่ดินทุกแห่งถือปฏิบัติว่า เมื่อได้มีการจดทะเบียนการเช่าที่ดินไม่ว่าเนื้อที่จะเกินหรือไม่เกินหนึ่งร้อยไร่ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อ พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ แล้ว ให้รายงานข้อมูลการจดทะเบียนลงในแบบรายงานที่ส่งไปตามหนังสือกรมที่ดินดังกล่าวให้กรมที่ดินทราบด้วย
………………………………………..
กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
พฤศจิกายน ๒๕๔๙
Related Posts
About The Author
