คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับภาษีที่ดินฯ รูปแบบใหม่

คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับภาษีที่ดินฯ รูปแบบใหม่

ดร.เอก เศรษฐศาสตร์ dr.ekonomic@yahoo.com กรุงเทพธุรกิจ วันอังคารที่ 04 สิงหาคม พ.ศ. 2552

ในช่วงนี้ ผมมักจะได้รับคำถามจากคนรู้จักอยู่บ่อยๆ ในเรื่องที่รัฐบาลกำลังเตรียมนำเสนอร่างกฎหมายภาษีที่ดินรูปแบบใหม่ ที่รู้จักกันในชื่อ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” อาทิเช่น ทำไมต้องเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บภาษีที่ดิน ภาษีแบบเดิมไม่ดีอย่างไร ภาษีแบบใหม่เป็นอย่างไร จัดเก็บอย่างไรและเท่าไร ภาษีแบบใหม่ดีและเป็นประโยชน์อย่างไร และที่สำคัญ พวกเราจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไร จะได้เตรียมตัวเตรียมเงินไว้ล่วงหน้า

คอลัมน์มุมเอกวันนี้ จะขออาสามาช่วยตอบคำถามต่างๆ เหล่านี้ ซึ่งหวังว่าจะเป็นประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อย แก่ท่านผู้อ่านทั้งหลายที่เคยหรือไม่เคยทราบเกี่ยวกับเรื่องภาษีที่ดินในรูปแบบใหม่ ดังนี้

1. ทำไมต้องมีการเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ

ในปัจจุบัน ประเทศไทยมีการจัดเก็บภาษีจากทรัพย์สินที่เป็นที่ดินอยู่ 2 ประเภท คือ “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” กับ “ภาษีบำรุงท้องที่” ซึ่งแม้ชื่อของภาษี จะดูเหมือนการเก็บภาษีบนฐานจากมูลค่าทรัพย์สินของคนที่มีที่ดิน แต่กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินในปัจจุบัน กลับจัดเก็บภาษีบนฐานของรายได้ ไม่ใช่บนฐานของมูลค่าทรัพย์สิน คือ ใครก็ตามที่มีรายได้หรือค่าเช่าจากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง อาทิเช่น บ้านเช่า ห้องเช่า หรือคอนโดให้เช่า จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงถึงร้อยละ 12.5 ต่อปี แต่ถ้ามีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้ปล่อยให้เช่า กฎหมายก็ให้อยู่ในดุลยพินิจของเจ้าพนักงานของรัฐว่าจะประเมินค่าเช่าที่สมควรได้เป็นจำนวนเท่าไร ซึ่งในทางปฏิบัติก็ไม่ค่อยได้มีการประเมินกันเท่าไร

พูดง่ายๆ ก็คือ หากท่านมีที่ดินและบ้านให้เช่าเป็นระยะเวลา 12 เดือน ท่านต้องแบ่งเงินที่ได้รับจากค่าเช่าประมาณ 1 เดือนกว่าๆ มาจ่ายเป็นค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่เจ้าของบ้านเช่าหรือที่ดินให้เช่า มักจะผลักภาระภาษีนี้ไปบวกในราคาค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องเสียในแต่ละเดือน (หรือไม่ก็หลบเลี่ยงไม่จ่ายภาษีซะเลย) กลายเป็นภาระแก่ผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่มีเงินจำนวนมากพอที่จะซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้านพักอาศัยเป็นของตัวเอง

ดังนั้น แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินจะช่วยให้การกระจายรายได้ในเมืองไทยดีขึ้น กลับทำให้การกระจายรายได้แย่ลง

ส่วนภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งเป็นภาษีที่ดินอีกประเภทหนึ่ง แต่จัดเก็บบนฐานมูลค่าของที่ดิน ซึ่งก็ถูกต้องตามหลักภาษีทรัพย์สินที่ดีที่ควรจัดเก็บจากมูลค่าของทรัพย์สิน แต่ปัญหาของภาษีบำรุงท้องที่ คือ ใช้ราคาของที่ดินเมื่อกว่า 30 ปีที่แล้วในปี 2521-2524 มาใช้ในการประเมินภาษี แต่สำหรับอัตราภาษีของภาษีบำรุงท้องที่ก็ต่ำมาก (ประมาณ 0.25-0.5%) แถมยังมีลักษณะที่ถดถอย คือ ยิ่งที่ดินมีราคาต่อไร่สูง จะเสียอัตราภาษีที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีราคาต่อไร่ต่ำกว่า เพราะฉะนั้น คนรวยซึ่งสามารถซื้อที่ดินที่มีราคาแพง เป็นหลายๆ หมื่นบาทต่อตารางวา จึงเสียภาษีบำรุงท้องที่ในอัตราที่ต่ำกว่าคนรายได้น้อย ที่สามารถซื้อที่ดินได้เพียงไม่กี่พันบาทต่อตารางวา ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่าภาษีบำรุงท้องที่นี้เป็นภาษีที่ยิ่งทำให้การกระจายรายได้ในประเทศแย่ลงเช่นกัน

ปัญหาของการที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเก็บภาษีบนฐานรายได้จากค่าเช่าในอัตราที่สูงมาก ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งเก็บบนมูลค่าที่ดินในอัตราต่ำมาก โดยยิ่งที่ดินมีราคาต่อไร่แพงๆ ก็ยิ่งมีอัตราภาษีต่ำ จึงจูงใจให้เกิดการซื้อที่ดินกักตุนไว้เก็งกำไรจำนวนมาก โดยเฉพาะจากเศรษฐีที่มีเงินเก็งกำไรซื้อที่ดินมากกว่าคนจน สมกับคำเปรียบเปรยที่เรามักได้ยินกันว่า “คนจนเล่นหวย คนรวยเล่นที่(ดิน)” และยิ่งหากประเทศใดเปิดโอกาสให้เศรษฐีปั่นเก็งกำไรราคาที่ดิน หรือราคาบ้าน กันอย่างเมามาย ผลสุดท้าย ก็จะนำไปสู่วิกฤติการเงินดั่งเช่นในไทยที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 และในสหรัฐ ที่เกิดวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ในขณะนี้

นี่แหละครับ! ที่ประเทศไทยต้องเร่งปฏิรูปกฎหมายที่ดิน ซึ่งเคยเป็นต้นตอหนึ่งที่ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เพื่อลดการเก็งกำไรในราคาที่ดิน และปรับปรุงระบบภาษี ที่ช่วยสร้างการกระจายรายได้ที่เป็นธรรมในสังคมมากขึ้น

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีที่ดินในรูปแบบใหม่ เป็นอย่างไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะถูกนำมาแทนที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ โดยจะใช้หลักของภาษีทรัพย์สิน คือ จัดเก็บบนฐานของมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และใช้การประเมินราคาที่ดินล่าสุดของกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์ แต่ให้หักค่าบำรุงรักษาสิ่งปลูกสร้าง (คล้ายกับค่าเสื่อมราคา) ได้อีกร้อยละ 1-10 ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกำหนดโดยคณะกรรมการกำหนดอัตราภาษี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถเก็บอัตราภาษีเพิ่มขึ้น จากที่คณะกรรมการกำหนดได้ แต่กฎหมายได้กำหนดอัตราภาษีขั้นสูงสุดที่จะเรียกเก็บได้ ตามการใช้ประโยชน์ของที่ดิน กล่าวคือ สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบการเกษตรจะจัดเก็บได้ไม่เกินร้อยละ 0.05 ของฐานภาษีจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยจะจัดเก็บไม่เกินร้อยละ 0.1 ของฐานภาษี เพื่อไม่ให้เป็นภาระของผู้อยู่อาศัยต้องเสียภาษีมากเกินไป และสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วไป จะจัดเก็บอัตราภาษีได้ไม่เกินร้อยละ 0.5 ของฐานภาษี

อย่างไรก็ดี สำหรับที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ ในทุกๆ 3 ปีอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นได้อีก 1 เท่าตัวจากอัตราภาษีตามปกติ แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 2 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ เพื่อจูงใจให้มีการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ว่างเปล่า อันจะเป็นประโยชน์ต่อการใช้ทรัพยากรของประเทศให้มีประสิทธิภาพ

3. ภาษีแบบใหม่ดีและเป็นประโยชน์อย่างไร

ประโยชน์ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กล่าวมาข้างต้น มีประโยชน์อย่างน้อย 3 ประการ คือ 1. จะช่วยลดการเก็งกำไรในราคาที่ดิน และทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ในทรัพยากรที่ดินมากขึ้น เพราะใครถือที่ดินไว้เปล่าๆ ก็จะต้องเสียภาษีแพงขึ้น 2. จะช่วยกระจายรายได้ให้เป็นธรรมมากขึ้น โดยผู้ที่มีทรัพย์สินที่ดินที่มีมูลค่ามาก ก็จะต้องเสียภาษีจำนวนมากกว่าผู้ที่มีที่ดินมูลค่าน้อย และ 3. เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ใช่รายได้ของรัฐบาลส่วนกลาง ตามที่หลายๆ คนเข้าใจผิดกัน ดังนั้น การที่ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถหารายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีฐานภาษีจากมูลค่าที่ดินที่ใหญ่ขึ้น เมื่อเทียบกับภาษีโรงเรือนที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม ซึ่งมีสัดส่วนเพียงไม่ถึงร้อยละ 5 ของรายได้ท้องถิ่น ดังนั้น ภาษีที่ดินรูปแบบใหม่นี้ จะช่วยเสริมการกระจายอำนาจให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

4. หากประกาศใช้ ก.ม.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว เราๆ ท่านๆ จะต้องเสียภาษีเท่าไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แต่ละบุคคลจะต้องชำระ จะเป็นจำนวนเท่าใด จะขึ้นอยู่กับคณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีว่าจะกำหนดอัตราภาษีที่จะจัดเก็บเท่าไร และจะให้หักค่าบำรุงรักษาเท่าไร รวมทั้งขึ้นอยู่กับการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของทางการด้วย เพื่อให้เห็นตัวอย่างที่ชัดเจน ผมขอยกตัวอย่างให้เป็นรูปธรรมดังนี้

หากผมอาศัยอยู่ในบ้านเดี่ยว 2 ชั้น มีเนื้อที่บ้านประมาณ 256 ตารางเมตร และตั้งอยู่บนพื้นที่ดิน 255 ตารางวา ปรากฏว่าราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 6,300 บาทต่อตารางเมตร และราคาประเมินที่ดิน 10,000 บาทต่อตารางวา โดยสมมติให้คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีให้เก็บเต็มเพดานสำหรับที่อยู่อาศัยที่ร้อยละ 0.1 ของมูลค่าทรัพย์สิน และยอมให้หักค่าบำรุงรักษาได้ร้อยละ 5 ของมูลค่าบ้าน

ในกรณีนี้ ผมจะสามารถคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้โดยการคำนวณหามูลค่าของทรัพย์สินอันเป็นฐานในการคำนวณภาษี ซึ่งเท่ากับมูลค่าบ้านหลังหักค่าบำรุงรักษา รวมกับมูลค่าที่ดิน โดยในการคำนวณมูลค่าบ้าน หาได้จากนำพื้นที่บ้าน 256 ตารางเมตร คูณด้วย ราคาประเมินบ้าน 6,300 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเท่ากับ 1,612,800 บาท แต่สามารถหักค่าบำรุงรักษาได้ร้อยละ 5 ของมูลค่าบ้าน (หรือ 80,640 บาท) ดังนั้น มูลค่าบ้านสุทธิ (หลังหักค่าบำรุงรักษา) เท่ากับ 1,532,160 บาท และเมื่อนำมารวมกับมูลค่าที่ดินที่คำนวณจากพื้นที่ของที่ดิน 255 ตารางวา คูณกับราคาประเมินที่ 10,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งเท่ากับ 2,550,000 บาท เพราะฉะนั้น ฐานในการคำนวณภาษีในกรณีนี้ จะเท่ากับ 1,532,160 + 2,550,000 หรือ 4,082,160 บาท

เมื่อนำฐานภาษีของมูลค่าทรัพย์สิน มาคูณกับอัตราภาษีร้อยละ 0.1 ทำให้ผมต้องเสียภาษีที่ดินจำนวน 4,082.16 บาทต่อปี

อย่างไรก็ดี ในร่างกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้กำหนดบทเฉพาะกาลเพื่อบรรเทาภาระภาษี อีก 2 ปี โดยในปีแรกที่นำกฎหมายใหม่มาบังคับใช้ หากผู้เสียภาษีต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น จะลดหย่อนภาระภาษีส่วนที่เพิ่มให้ร้อยละ 50 ของส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่ม และในปีที่สอง จะลดหย่อนให้อีกร้อยละ 25 ของส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่ม อาทิเช่น ในกรณีข้างต้น หากเดิมผมเสียภาษีโรงเรือนที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่อยู่ที่ 2,082.16 บาท ส่วนที่ผมต้องเสียเพิ่มขึ้นอีก 2,000 บาท จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่บังคับใช้แทน จะทำให้ผมได้ส่วนลดไปร้อยละ 50 ของส่วนที่เพิ่ม คือ เหลือ 1,000 บาท สรุปแล้วปีแรกที่ ก.ม.ใช้บังคับ ผมต้องเสียภาษีที่ดินทั้งหมด 3,082.16 บาท ส่วนในปีที่สอง ผมจะต้องจ่ายภาษีที่ดินทั้งหมด 3,582.16 บาท และหลังจากนั้น ต้องจ่ายเต็ม 4,082.16 บาท

หวังว่าคงช่วยให้แฟนๆ คอลัมน์มุมเอกได้เข้าใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากขึ้นนะครับ

ที่มา : http://angthongland.com