พระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

พระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
มีผลบังคับวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 เป็นต้นไป

โดย พรชัย ศรีสว่าง

1. ความเบื้องต้น
พระราชบัญญัติกฎหมายใหม่ฉบับนี้ได้บัญญัติขึ้น เพื่อแก้ไขอุปสรรคปัญหาต่าง ๆ ของหมู่บ้านจัดสรร เช่นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ผู้รับชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินจัดสรรด้วยยอดใบเสร็จรับเงินแก่ผู้ชำระ มิฉะนั้นมีความผิดอาญา การจดทะเบียนซื้อขายที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานใบเสร็จการชำระเงินว่าเป็นชื่อของผู้ซื้อ ผู้ซื้อสามารถขอไถ่ถอนจำนวนที่ดินแปลงที่จะซื้อหรือชำระหนี้บุริมสิทธิ์ที่ค้างชำระได้เอง แล้วจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงนั้นมาเป็นชื่อของผู้ซื้อได้ อีกทั้งผู้จัดสรรที่ดินต้องหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาค้ำประกันเกี่ยวกับการจัดสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรนั้นด้วย หากผู้จัดสรรไม่สามารถดำเนินการในส่วนสาธารณูปโภคได้สำเร็จตามแบบ ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้ำประกันต้องรับผิดชอบ อันแสดงถึงสิทธิหน้าของผู้จัดสรร, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและธนาคารหรือสถาบันการเงินด้วย และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใน โครงการจัดสรรตั้งแต่ครึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรทั้งหมดสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรได้ โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนต้องเป็นสมาชิกในนิติบุคคลดังกล่าว และต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เป็นต้น
อนึ่งพระราชบัญญัติฉบับนี้ได้บังคับถึงที่ดินที่จะยื่นคำขอจัดสรรนี้ โดยนอกจากจะเป็นโฉนดอันเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์แล้ว ยังรวมไปถึงที่ดินที่เป็น น.ส. 3 ก. ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองด้วยที่อยู่ในข่ายต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติฉบับนี้

2. มาตรา 4 เป็นมาตราที่สำคัญที่ต้องทำความเข้าใจอย่างละเอียด จึงขออธิบายมาตรา 4 ในพระราชบัญญัติดังนี้
“การจัดสรรที่ดิน “ หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้ความหมายรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเพิ่มเติมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลง และต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
ซึ่งเห็นได้ว่า
1) ถ้ามิใช่แบ่งเพื่อการจำหน่าย คือ ไม่ได้รับทรัพย์หรือประโยชน์อื่นใดตอบแทนก็ไม่ใช่เป็นการจัดสรรที่ดิน เช่น แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป แล้วยกให้วัดหรือมูลนิธิหรือทายาท ซึ่งอาจจะยกให้ทั้งหมด 10 แปลงหรือยกให้บางแปลงก็ได้ และนำส่วนที่เหลือไปจำหน่าย กรณีนี้ไม่เข้า กรณีจัดสรรซึ่งจะต้องขออนุญาต
2) อาจแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยอาจแบ่งในคราวเดียวกันหรือทยอยแบ่งเพิ่มเติมจากแปลงที่แบ่งแล้วจนครบ 10 แปลงขึ้นไป ต้องแบ่งเพิ่มเติมภายใน 3 ปี นับแต่การแบ่งครั้งสุดท้าย
หากซื้อที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อกันรวม 9 แปลงแล้วแบ่งแปลงใดแปลงหนึ่งเป็น 2 แปลง รวมแล้วกลายเป็น 10 แปลง ดังนี้ถือว่าเป็นการจัดสรร
ข้อยกเว้น มีบัญญัติในมาตรา 5 ว่าไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัตินี้คือ
ก) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ
ข) การจัดสรรที่ดินตามกฎหมายอื่น

3. “สิทธิในที่ดิน”
หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้ความหมายรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย ที่ดินแปลงใดมีโฉนดที่ดิน ถือว่าที่ดินที่มีเอกสารดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 หรือ ส.ค.1 ถือว่าเป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง
ข้อแตกต่าง ผู้มีชื่อในโฉนดตามมาตรา 3 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าผู้มีที่ชื่อในโฉนดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น ผู้ที่โต้แย้งกรรมสิทธิ์โดยไม่มีชื่ออยู่ในโฉนดต้องมีภาระการพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่าตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ การได้มาซึ่งที่ดินมีโฉนดต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 มิฉะนั้นจะไม่สมบูรณ์
ส่วน น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1 กฎหมายถือว่าไม่มีกรรมสิทธิ์แต่มีสิทธิครอบครอง โดยจะพิจารณาว่าผู้ใดครอบครองที่ดินแปลงนั้น ผู้นั้นมีสิทธิดีกว่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 1370 ฝ่ายที่โต้แย้งว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองต้องมีภาระพิสูจน์
การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มี น.ส. 3 ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 4 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
การซื้อขายที่ดิน ส.ค. 1 สามารถกระทำได้โดยการที่ผู้ครอบครองสละการครอบครองและส่งมอบที่ดินให้ผู้ครอบครองรายใหม่ และควรทำหลักฐานเป็นหนังสือ มีกำนันผู้ใหญ่บ้านเป็นพยาน
ที่ดินที่จะขออนุญาตจัดสรรต้องมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 3 ก. เท่านั้น น.ส. 3 กรมที่ดินยังไม่อนุญาตให้จัดสรรได้ เนื่องจากเนื้อที่ใน น.ส. 3 ยังมีความไม่แน่นอน และสำหรับ ส.ค. 1 นั้น เป็นเอกสารสิทธิที่แบ่งแยกไม่ได้ จึงขอจัดสรรไม่ได้เช่นกัน

4. “ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรร

5. “ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่า ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย

6. “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนในที่ดินตนต่อไปด้วย

7. “บริการสาธารณะ” หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่ดินจัดสรรที่ดิน ที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4)

8. “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินจังหวัด

9. “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า เจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นผู้ปฏิบัติการในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ก่อนที่คะณกรรมการจัดสรรจะออกใบอนุญาตจัดสรรให้ผู้ขอต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขดังนี้
1. เมื่อผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้จัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
2. โดยสัญญาที่ค้ำประกันจะระบุว่า หากผู้จัดสรรไม่สามารถจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือไม่สามารถดำเนินการปรับปรุงที่ดินให้แล้วเสร็จตามผังโครงการภายในกำหนดเวลาที่ได้รับอนุญาตไว้ ธนาคารหรือสถาบันการเงินตกลงชำระเงินให้แก่คณะกรรมการจัดสรร
3. หากกรณีธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ชำระเงินให้คณะกรรมการจัดสรรแล้ว คณะกรรมการจัดสรรต้องนำเงินดังกล่าวไปดำเนินการให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้แล้วเสร็จตามผังโครงการ
4. คณะกรรมการจัดสรรอาจมอบหมายให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินไปดำเนินการตาม ข้อ 3 ก็ได้
5. หากมีการผิดสัญญาค้ำประกัน ประธานคณะกรรมการจัดสรรมีสิทธิฟ้องได้
6. คณะกรรมการจัดสรรมีสิทธิเบิกจ่ายเงินที่ได้มาจากผู้ค้ำประกัน อันเนื่องจากผิดสัญญา ตามระเบียบที่กำหนดไว้ (มาตรา 24)
คณะกรรมการจะพิจารณาแผนผังโครงการให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันนับแต่วันได้รับคำขอ (ม.25)
คณะกรรมการจะออกใบอนุญาตภายใน 7 วันนับแต่วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบ หรือนับแต่วันที่ผู้อุทธรณ์ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร (ม.26, ม.27)
การโฆษณาโครงการจัดสรรต้องตรงกับหลักฐาน รายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาต (ม.29)
ที่ดินที่จัดสรรหากมีภาระติดพัน หรือบุริมสิทธิ์หรือจำนอง เมื่อได้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะจดบุริมสิทธิ์หลังการจำนองโดยระบุจำนวนเงินไว้ในโฉนดหรือ น.ส.3 ก. ทุกแปลง และ ถือว่าแต่ละแปลงมีบุริมสิทธิ์ หรือหนี้จำนองตามจำนวนที่ระบุไว้ มาตรา 30
ห้ามไม่ให้ผู้จัดสรรก่อให้เกิดภาระผูกพันกับที่ดินที่จัดไว้สำหรับสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ เว้นแต่ได้รับอนุญาต (ม.33)
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรกำหนด (ม.34)
ผู้ที่รับเงินจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือเพื่อชำระหนี้บุริมสิทธิ์ หรือจำนองต้องออกใบรับเงินให้ ผู้ซื้อ (ม.35)
ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยปลอดจากภาระผูกพันใด หากไม่ยอมโอนโดยปลอดจากภาระผูกพัน ผู้ซื้อสามารถชำระหนี้บุริมสิทธิ์ หรือจำนองแก่ผู้ทรงสิทธิได้โดยตรง และถือว่าการชำระหนี้ดังกล่าวเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรแล้ว ถือได้ว่าเป็นกฎหมายพิเศษ ยกเว้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ม.36)
เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาแล้ว โดยแสดงหลักฐานใบรับเงินตาม ม.35 กฎหมายถือว่าที่ดินแปลงนั้นพ้นจากการยึดหรืออายัดทั้งปวง กล่าวคือ เจ้าหนี้ของผู้จัดสรรจะทำการยึดหรืออายัดที่ดินแปลงนั้นไม่ได้
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีสิทธิร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านมาให้ผู้ซื้อได้โดยต้องแสดงหลักฐานใบรับเงินที่ผู้จัดสรร หรือผู้ทรงบุริมสิทธิ์ออกให้เพื่อแสดงว่าได้ชำระราคาเรียบร้อยแล้ว โฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 ก. โดยปรกติต้องได้มาจากผู้จัดสรร หรือผู้ทรงบุริมสิทธิ์ หากไม่ยอมให้ผู้ซื้อสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินได้ เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินใช้อำนาจเรียกเอกสารสิทธิดังกล่าวจากบุคคลผู้ยึดถือเอกสารสิทธิ เพื่อมาจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อได้ เมื่อบุคคลภายนอกได้รับคำสั่งดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว ต้องส่งเอกสารสิทธิดังกล่าวไปให้เจ้าพนักงานที่ดินภายใน 30 วัน มิฉะนั้นเจ้าพนักงานที่ดินมีสิทธิออกใบแทนได้ แล้วจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อได้ (ม.37)
หากที่ดินที่จัดสรรถูกบังคับคดี ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถชำระราคาที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แทนการชำระแก่บุคคลที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย และหากผู้ซื้อมิได้ปฏิบัติผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงใด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์งดการขายทอดตลาดไว้ก่อน เว้นแต่เป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้ง โครงการ ถ้าผู้ซื้อชำระราคาที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว กฎหมายถือว่าที่ดินแปลงนั้นพ้นจากการถูกยึดอายัด หรือบังคับคดี และต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้ผู้ซื้อ (ม.41)
สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร เช่น ถนน สวน สนาม ให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินทุกแปลงโดยไม่ต้องจดทะเบียนภาระจำยอม (ม.43)
ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสภาพเป็นนิติบุคคล มีอำนาจออกกฎระเบียบการใช้สาธารณูปโภค, การอยู่อาศัย, การจราจร ฯลฯ ผู้ซื้อต้องออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หากไม่ชำระอาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค (ม.46, ม.47, ม.48, ม.49, ม.50)

บทสรุป พระราชบัญญัติฉบับใหม่นี้เป็นประโยชน์คุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างสมบูรณ์ ซึ่งนับได้ว่าเป็นกฎหมายที่ทันสมัยฉบับหนึ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน

เอื้อเฟื้อบทความโดยสำนักงานกฎหมายติลลีกี แอนด์ กิบบินส์

You may also like...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *